加拿大安省购房详细流程 - 干货请收藏

首次在多伦多买房，常常因为不了解多伦多买房流程而耽误买房进度，甚至因为不懂多伦多买房流程而摊上官司。Sherry在这里为大家对多伦多买房流程做一个详细的介绍，希望大家按照这个十步走原则去规划买房流程，定会事半功倍， 希望对大家有所帮助。 第一步：预算规划与贷款预批： 购买房屋前，购房者最好从金融机构（银行）了解自己能够获得多少贷款，有两种选择：一是直接找各个银行来咨询房屋贷款；二是咨询房屋贷款经纪公司。 获得房屋贷款的预批，申请人需要向金融机构（银行）提供相关材料。这些材料一般包括：个人身份证件，工作证明，收入证明，报税证明，银行交易流水，银行账单证明等等。金融机构根据这些材料来决定申请人可以获得多少贷款和贷款的利率。贷款预批会确认你最大可贷款额，帮你合理规划购房预算。同时预批可帮你锁定贷款利率，最重要的是有了预批，你的贷款资格经过了初步验证，卖家更有信心接受你的offer， 从而大大提升你的offer竞争力。 贷款政策会经常调整，五大行此消彼长，各有所长，当前scotiabank的新移民产品，CIBC的高净值产品，RBC的海外收入担保产品，对于新移民来说都是不错的选择。 通常这些项目的首付比列要求35%起， 首付需90天历史记录。   第二步： 确立需求 签约地产经纪人 在预算范围内选择房子可以从以下角度去梳理需求， 房屋类型：确定您需要的房屋类型，是公寓、联排别墅还是独立屋？不同类型的房屋拥有不同的优缺点，根据个人偏好和生活需求进行选择。 地理位置：考虑您想要居住的地理位置，包括城市、社区、学区等因素。确定地理位置可以帮助缩小搜索范围，并确保房屋符合您的生活方式和工作需求。 房屋规模和布局：根据家庭大小、生活习惯和未来规划考虑房屋的大小和布局。确定您需要的卧室数量、浴室数量以及其他功能性空间，如厨房、客厅和办公室等。 设施和配套设施：考虑您对设施和配套设施的需求，例如停车位、后院、学校、购物中心、公园等。这些因素将直接影响到您的生活舒适度和便利性。 房屋状况和维护需求：考虑您对房屋状况和维护需求的承受能力。确定自己是希望购买新房还是二手房，并评估对房屋维护和装修的预算和准备情况。 综上所述，明确自己的需求需要综合考虑预算、房屋类型、地理位置、房屋规模和布局、设施配套以及房屋状况等多个方面，以确保您购买到符合期望的理想房屋。 加拿大的房产交易是经纪制度，买卖双方都有代表各自利益的地产经纪，交易过程中，双方经纪维护各自客户的利益为最高准则。找一个有经验， 靠谱， 负责人的地产经纪人是十分重要的。 一个好的经纪必须具备良好的职业道德，了解当地法律和各项规定，并具有专业知识，可随时关注你的需求，还提供建设性的建议。 专业地产经纪会通过多伦多地产局的交易系统，按照您的买房需求例如：房屋类型（独立屋/半独立屋/连屋/镇屋/公寓）、价格区间、车库数量、卧室数量、卫生间数量、物业所在区域、物业所在学区、房龄长短等，帮您找到合适的在卖房屋，并预约看房，对比并筛选出比较适合的物业。   第三步：开始看房子 经过你和地产经纪的沟通和互动， 会分析出符合你需求的目标房源的地段、房价以及房屋类型，经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋；在看房过程中， 以下一些房子信息是挑选房屋的重要考虑因素。 周围环境和社区 主要观察社区的地理位置，居住年限、绿化、设施，周边有没有公园和游乐场，是否安静，到学校、车站、购物中心、超市的距离，交通是否便利附近的主要房型等 注意：路冲，靠近主路，没有后院的转角房，靠近铁路、飞机航线、高压线，地势低洼、Lot奇形怪状的尽量不要买。 外观 房屋的维护的如何，屋顶和外立面有没有变型、掉色、缺失，翘起的现象，如果有，要小心更换是一笔不小的成本；看看前后院草地打理的情况，打理好的说明屋主舍得花钱维护，内部的情况往往也不会差，另外如果是独立屋的话，跟邻居之间的距离太近的也不好 内部格局 看户型，装修容易，但是户型格局一般不好改变，布局是不是合理，一般来说隔墙越少的越好，说明户型通透，窗户越多越大的好，此外看房屋和卫生间的数量是否足够 闻味道 是不是有老房屋的霉味，有些老房子的味道已经进入墙壁和地板，光通风是不行的 朝向、采光、通风、噪音 前后朝向是不是你所喜欢的，通风和采光是否良好，有没有其他风景，如果靠马路或者高速路口比较近，可以测试一下噪音分贝，特别是晚上休息的时间。 墙角 有些卖家卖房前通常会把墙面重新刷一遍，看起来墙面很新，但容易忽视是否有潮湿、漏水等情况。如果房屋有结构问题，墙角容易发生裂缝，漏水的问题也会随时出现，细心观察有的会看出痕迹 门窗、厨房、洗手间、地板 门窗是否有破损和漏洞，厨房台面材质，下水有没有堵住，洗手间角落有没有腐蚀和发霉，龙头漏不漏水，查看柜子内部木板有没有水垢和变黄，确认是否曾经漏水 天花板 天花板是否有水渍，油漆是否有不均匀的现象，可以判断是否漏水 看地下室 如果地下室漏水，一般都有潮气，容易发霉，对人体有害。再看看地下室有没有裂缝，一般地板的水平裂缝有一些是正常的，如果是墙壁墙角的垂直裂缝就要小心，很可能存在漏水。 了解房屋历史 了解房屋的历史记录，包括前一任业主、房屋使用情况、任何潜在的问题或维修记录等。 考虑投资价值 考虑房屋的投资价值和未来增值潜力。研究当地房地产市场的趋势和预测，以及房价的涨跌情况。 不要着急做出决定，即使你爱上了某个房屋，保持冷静，抵抗销售压力，多看几个不同的房子， 比较后再做决定，与家人或伴侣讨论，比较不同房源的优缺点，确保您选择到最适合您的房子。若允许，拍照或视频，看房后能帮你回忆和比较不同的房源。在挑选房子时要谨慎考虑各种因素，确保您做出符合您需求和预期的最佳选择。   第四步：下offer 进行谈判 在加拿大的房地产交易中，Offer是“房屋买卖协议”，（agreement of purchase and sale）的简称。 通常都是由买方准备。买方的经纪人根据买方的要求起草，由买方签字后 再交由卖方过目。Offer里面要写明价格、交房日期、定金、买家条件比如贷款和验房（加上公寓文件条款，当购买普通公寓或者联排的时候）、和谈判截止时间。 一般来说，Offer分两种，一种是无条件Offer；一种是有条件Offer。无条件一经签署，买卖双方必须无条件遵守。最常见的条件是：贷款条款和验屋条款。 贷款条件：虽然价格、产权交割日双方接受了，但买方如果未能在规定时间（以五个工作日为最常见）内申请到“满意”的银行贷款，买方有权单方面解除合同，足额收回定金。 验房条件：在规定时间内，买方付费请验房师对房屋的主体结构、屋顶外墙、冷暖系统、电路安全等等进行验房。如果买方对验房结果不“满意”，买方有权单方面解除合同，足额收回定金。 公寓楼物业报告条件：要求卖家10天内提供共管物业报告(Status Certificate),买家需要在两个工作日让律师检查报告。如果律师发现重大问题，买家可以在律师的建议下放弃购买。（是针对收管理费物业而言的;不收管理费(Freehold)的物业的Offer则不需要这项条件） 需要指出的是，买家通过条件来取消合同，需要向卖家提供相应的文件证明。譬如金融机构拒绝贷款信、验屋师出具的验屋报告及律师信等等。这不仅是对卖家的尊重，也是对相关法律的尊重，因为购房对买卖双方来讲是一个很严肃的行为，而购房合同是一件很缜密的法律文件。 另外一个需要说明的是，如果你在买房前，对自己的贷款很有把握，贷款条件就没有必要加上，这样，获得自己满意Offer的几率会大很多，价格上也会优惠; 验屋条件的取消和保留，也要根据看房时的观察，谈合同时的价格和抢offer时的具体情况认真考虑。 取消条件分两种情况。一种是没有发现任何问题直接就WAIVE，另一种就是发现一些问题，但是买家不愿取消合同。这种情况就可以和卖家协商，寻求双方都可以接受的补偿或者补救措施，写进Amendment to Agreement of Purchase and Sale 后双方签字认可。 买卖双方都可以根据自身的情况及可能遇到的问题尽可能地明确写到 Offer中，以免以后发生不必 要的纠纷。有经验的地产经纪人 在起草Offer时也会充分考虑到 常见的问题，最大程度保护买方 的利益。一定要请专业地产经纪帮助，经纪可以帮助你分析应该给什么样的价格，是否需要添加条件来维护自己的利益（常见的有：贷款条件，验房条件，交房日期条件，大楼管理文件条件等）。   第五步：交定金(Deposit) Offer 接受后，需要在24小时内交付购房的定金，一般要求银行本票Certified Cheque或银行汇票Bank Draft，收款人是卖方经纪所在地产公司。定金的金额是Offer里面谈好的，一般是房价的5%左右，定金会先存在卖方经纪所在地产公司的银行信托账号中，并在房屋交接日当天通过卖家的律师转到卖家账户。   第六步：验屋 如果Offer 里面有验房条件， 就可以请验房师来验房了。在加拿大买房一般聘请专业验房师来进行验房， 大概是费用是300-2000不等， 看房屋大小和复杂程度来定， 通常验房的费用是买家直接付给验房师的。 根据房屋大小，验房过程大概需要2-2.5小时左右(独立屋)。验屋当天如果买家在场，验屋师会简单讲解房屋中的情况，比如主电路，热水炉等，并告知买家房屋中重要设施的位置，房屋的结构，房屋中的各个系统相互工作， 设备如何定期维护，以及设备的使用寿命等。购房者可以根据验房结果对房屋情况有清晰的认知，可以决定是否继续购买房产。或者可以用验屋中的条款来和卖家进行谈判。 验屋后一般当天验房师会写好验屋报告，该报告会包括以下的详细内容并配有图片， - 屋顶(Roofing, Flashing and Chimneys）、 外部(Exterior) 结构( Structure)、保暖和通风（Insulation and Vent）、电(Electrical)、暖气冷气系统（Heating & Cooling）、上下水（Pluming）、内部（Interior）、电器（Appliances） 验房报告中如果出现大毛病（指房子的建筑支撑结构和电力系统等）买家可斟酌考虑，可以要求卖主修理，如果不同意，你也可以要求降价来解决；实在不行，只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver)，合同自动取消，这是法律赋予你的权力。 但有一点一定要告诫：在下Offer以前，必须明白，要买的房子就是现在的 样子，你的出价就是按现在的状况来的，除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题，要么电器不工作)，或者写进合同的东西外，卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。   第七步、申请贷款 （和验房同步） 如果Offer 里面有贷款条件， 就可以把资料提交银行办理正式的贷款申请了。 各家银行要求不尽相同，通常要准备的资料有：买房的合同(Offer)，有关房屋的信息资料(Listing Sheet)，工资单，雇主信，首付款(或存款)证明，驾照或护照等。新移民买房，首付款35%以上，还会要求一定的收入证明和存款能维持半年以上的日常生活费用(包括付贷款，地税等)。如果资料齐全完备，通常两到五个工作日就会有正式结果。 如果你贷款批准了，就得给卖主签出Waiver（免除条件通知）。到现在你这个offer 才算正式firm。   第八步：找律师 律师则是在你签署了买卖合同后，帮你处理所有相关文件的法律执行。如果买卖双方在履行合约上有任何法律问题，可以让各自律师协助解决。 通常，律师要对你购买的物业进行全方面的调查。包括该物业的产权历史、现业主是否拥有产权(Title)、该物业是否被用作抵押或其他产权不清的情况(Lien)、是否存在未经完全披露的有关物业产权的权利让渡(Easement)和其他妨碍您在拥有该物业全部产权(Clear Title)的任何不确定因素(Encumbrance); 如果你购买的是需要交管理费的共管物业，卖家应该在十天之内向你提供最新共管物业报告(Status Certificate)，而你则有两个工作日的时间让你的律师来检查报告。如果律师检查出有重要问题，会在第一时间和你沟通，陈清利害关系，让你来决定是取消合同还是和卖家商讨补救措施。   代购产权保险(Title Insurance)。如果在你的购房过程中，卖方或其他相关方面存在任何欺诈、伪造以及报告不实等可能让你有麻烦的问题，产权保险是您最后的保护手段，它可以确保您不会陷入巨大的债务之中。更多产权保证保险的信息，你可以向律师咨询。 查看银行或者非银行金融机构贷款文件。即使是本地人，也会对数页充满法律术语的贷款文件头疼不已。交由律师来做，可以说又快又好。同样，律师在结束查看贷款文件后，会向你解释具体条款; 计算买方交纳的全部费用。通常来讲，在安省买房，买家除了支付房款和律师费，还需要缴纳安省的土地转让税;如果在多伦多市，还要缴纳一个多伦多市的土地转让税;产权登记费;至于地税、管理费(如果是共管物业)、水电气费，一般都会牵扯到调整。买卖双方的律师会协同完成此工作; 完成房屋业主的更名登记手续等，协助买卖双方完成最后交易。交割日当天，买家律师将买家首付款及银行贷款送交卖方律师，同时办理产权交割手续。当买家律师从卖家律师处拿到钥匙，会立即通知买家到律师楼来取，恭喜买家成为房屋新主人。 第九步：两次看房，最后检查 交房前通常有一到两次看房。 第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，而且最好告知卖家也能在场。因为一般需要卖家介绍家中各种设备如何使用，这些设备包括暖炉，中央空调，洗衣机，烘干机，洗碗机等等。其次是买家测量客厅，厨房，卧室，家庭厅等房间的尺寸，好购买家具或者添置买家需要的设备。 第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否完好，合同价格中包含的电气设备和家用电气是否都正常工作，其他设施有无损坏和改变。   第十步、付款交割 拿钥匙 交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，律师费用等，通常律师会有一个详尽的清单，会告知买家按照清单金额去银行开一张现金支票。买家和律师见面时，律师会详细解释清单上的每笔款项以及其它涉及到法律的问题。买家也可以向律师询问相关问题。 交房日，律师会派人办理所有付款，土地局登记，产权交接等手续。买家通常要到下午三或四点钟以后就会拿到钥匙。